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O Crédito Imobiliário, o SFI e as opções de amortização

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O Crédito Imobiliário, o SFI e as opções de amortização

O trabalhador no ramo imobiliário é instado, cotidianamente, a conceituar o que venha a ser o CRÉDITO IMOBILIÁRIO. Sobre o assunto, vemos que a Lei 9.514/97 – que dispõe, entre outras providências, sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI não é definitiva sobre o que venha ser o crédito imobiliário.

Em função da ausência de definição sobre o termo, é possível conceituar, entre outras definições, o crédito imobiliário como sendo resultante das diversas formulações adotadas para a concessão de empréstimos que visam financiar a construção e a venda de Imóveis ao consumidor.

Quanto ao SFI, sua premissa mais significativa é a que diz que a garantia do empréstimo estará centrada na alienação fiduciária – permitindo agilidade ao agente financeiro no momento de retomar o imóvel (90 dias de inadimplência).

Mas os créditos imobiliários não se restringem apenas às operações no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (cuja premissa é promover o financiamento imobiliário em geral), podendo corresponder a todos e quaisquer tipos de créditos derivados de operações imobiliárias.

Com respaldo no SFI estão habilitados a operar diversos tipos de instituições e empresas, tais como: as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias . . . e tantas outras que atendam aos critérios estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional – CMN.

Para melhor executar seu oficio, o Corretor de Imóveis, assim como o construtor e o incorporador, precisa conhecer as diferenças que existem entre as origens dos recursos captados para cada tipo de financiamento imobiliário pleiteado, tanto quanto as tabelas ou sistemas de amortização utilizados.

Assim, na premissa de buscar novos produtos e serviços no ramo imobiliário, é interessante destacar as circunstâncias próprias de cada modalidade de financiamento para que se promova o uso consciente do crédito imobiliário. Entender as condições de captação de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e as diferenças que apresenta em relação aos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) se torna um diferencial para o profissional que atua no segmento imobiliário.

No que diz respeito à questão da amortização, há dois principais sistemas disponíveis: o Sistema de Amortização Constante – SAC e a Tabela Price.

O Sistema de Amortização Constante – SAC é uma forma de amortização de empréstimo por prestações que incluem os juros, promovendo a amortização de um percentual fixo do saldo devedor desde o início do financiamento. Esse tipo de financiamento faz com que a parcela de amortização da dívida seja maior no início.

O valor da prestação, na tabela SAC, se compõe de uma parcela de juros uniformemente decrescente e uma outra parcela de amortização, que se mantém enquanto o saldo devedor não sofrer reajuste. Para calcular a amortização, divide-se o valor do principal pela quantidade de parcelas pretendidas.

Por sua vez, a Tabela Price promove a amortização de empréstimos com prestações iguais. Contudo, no cálculo da dívida, o valor definido na parcela para amortizar o financiamento é crescente enquanto a parcela de juros se apresenta decrescente, sendo que o encargo mensal é constante durante todo o prazo contratado .

Na Tabela Price, tambem conhecida como sistema francês de amortização, em contraposição à SAC, o valor do financiamento apresenta uma amortização mensal menor durante o decorrer do contrato, ao mesmo tempo em que o valor da prestação de amortização e os juros aumentam.

São tantas as informações existentes sobre os produtos que os trabalhadores do Mercado Imobiliário precisam buscar, sempre, o conhecimento para poder ofertar um serviço qualificado ao consumidor.

Na busca do aperfeiçoamento, vemos o quanto é necessária a capacitação continua, a leitura diária, o engajamento nas discussões e estudos do segmento. Chega a nos dar a sensação de que nunca iremos ter o domínio total dos conteúdos. Mas, não se preocupe. Isso é verdade, dificilmente se alcançará o conhecimento pleno em qualquer assunto. O importante é saber que, para tudo, há a possibilidade de estabelecer parcerias em busca do aprendizado.

*Hipólito Oliveira e Júlio Rosado Filho

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